… la crise immobilière est d’enfer
Hausse des taux et passoires thermiques ont essoré le marché du logement locatif.
Quand le bâtiment ne va pas, rien ne va plus ! Alors que des centaines de milliers de Français renoncent, faute de moyens, à devenir propriétaires, on ne compte plus les chantiers en rade et les logements invendus s’accumulant chez les promoteurs.
Mais la situation est plus grave encore pour les locataires, ou ceux qui tentent de le devenir. Selon Se-Loger, principal site immobilier français (850 000 biens commercialisés par an), le nombre d’annonces de biens à louer a baissé d’environ 40 % en un an et de 68 % les deux dernières années. « Rien ne laisse présager une amélioration (…) dans les prochains mois », pronostique une experte.
Le secteur public des HLM n’est pas épargné : pour la première fois sans doute depuis la Libération, son stock net a enregistré une baisse de 19 000 logements en 2021. On est loin des années 2000, où l’on comptait chaque année autour de 60 000 HLM supplémentaires à louer.
Quant aux « investisseurs institutionnels » (banques, compagnies d’assurances), traditionnels pourvoyeurs de logements locatifs, « ils n’achètent plus rien depuis un an », soupire un conseiller du ministre délégué chargé du Logement, Patrice Vergriete. Et ne proposent donc plus aucun logement locatif nouveau.
Surchauffe dans l’isolation
Pour tenter de limiter la casse, le gouvernement a fait racheter par des organismes publics — Action Logement et la Caisse des dépôts et consignations — 47 000 logements que les promoteurs avaient sur les bras. Ils seront — en partie seulement — mis en location. Coût de l’opération : 19 milliards. Pas sûr que la situation des quelque 250 000 nouveaux ménages qui, en 2023, doivent trouver un toit s’en trouvera beaucoup améliorée.
La cause de ce marasme ? « La rentabilité du logement locatif est très faible », reconnaît un conseiller ministériel.
Traduction : comme, depuis des années, de moins en moins d’investisseurs s’y risquent, ce secteur part en quenouille. La hausse des taux d’intérêt depuis 2022 et la lutte contre les passoires thermiques parachèvent le désastre…
Votée en août 2021, la loi Climat et Résilience va, on le sait, rendre impropre à la location un logement sur cinq d’ici à 2034. Les plus pourris (G+) sont déjà concernés ; les autres, classés G, F et E, vont suivre. Leurs propriétaires sont donc priés de procéder rapidement à des travaux de mise aux normes.
Sauf qu’ils n’y ont aucun intérêt : ceux-ci vont leur coûter entre un an et deux ans de loyer… dont ils ne profiteront pas, puisque les économies sur les factures d’énergie bénéficieront à leurs locataires, alors qu’eux-mêmes ne pourront réclamer aucune augmentation de loyer.
Confrontés à cette réjouissante perspective, nombre de propriétaires choisissent de vendre à plus riche qu’eux — des acheteurs capables de financer les travaux —, moyennant une décote sur le prix d’achat. Une grande partie de ces appartements seront ainsi retirés du marché locatif.
Péril sur les HLM
Pour les HLM, le processus est différent, mais le résultat est le même. « La mise aux normes des passoires thermiques va nous coûter, d’ici à 2034, l’équivalent du coût de construction de 10 000 logements par an » explique Laurent Goyard, le directeur général de la Fédération nationale des offices publics de l’habitat.
Mais il y a pire encore. L’explosion des taux d’intérêt multipliés par plus de trois en dix-huit mois — douche sévèrement les candidats à la propriété. « Cette hausse a réduit d’environ 25 % le pouvoir d’achat des accédants à la propriété », indique le conseiller du ministre délégué chargé du Logement.
En clair : un ménage qui avait les moyens d’acheter 100 m2 en 2022 devra se contenter de 75 m2 aujourd’hui. De quoi refroidir les enthousiasmes…
Selon la Banque de France, quelque 300 000 ménages ont ainsi renoncé à devenir propriétaires et continuent d’occuper des logements locatifs… qui manquent sur le marché. Idem pour les HLM, dont l’essentiel des annuités de remboursement de la dette énorme qu’ils occasionnent sont indexées sur le taux du Livret A. « Son passage de 0,5 % à 3 % en deux ans nous coûte 3 milliards de plus en 2023 », assure Laurent Goyard. Soit l’équivalent de la construction de 15 000 HLM.
Taux et passoires thermiques privent donc les Français de 25 000 nouveaux HLM par an. Un record !
Hervé Martin. Le Canard enchaîné. 13/12/2023
Et pourtant le taux du crédit est inférieur à celui des années 60. La vrai raison c’est le prix des terrains à bâtir et des matériaux, pour les matériaux l’augmentation des prix est bien supérieure à l’inflation quant aux délais de livraison ils sont très aléatoires. L’état a laissé faire, pour laisser les entreprises se refaire une trésorerie, mais, comme d’habitude, elles en ont trop largement profité