Réhabiliter en priorité les logements !

Thomas Charrier est un urbaniste préoccupé par l’impact environnemental de la construction.

En mars 2022, il a tancé une plateforme de recensement de données intitulée Pas de vacances pour la vacance, avec l’idée de faire le bilan de l’existant en termes de logements et d’immeubles vides, et d’encourager leur rénovation plutôt que la construction sans fin. Basique, logique et écologique.


CHARLIE HEBDO: Quelle est l’idée sous-jacente de Pas de vacances pour la vacance ?

Thomas Charrier : Prendre conscience de la nécessité d’agir sur le foncier, car non seulement, comme on le sait tous, le secteur de la construction est émetteur de gaz à effet de serre (GES), mais il grignote aussi les sols. Or tous ceux qui travaillent sur l’urbanisme doivent se préparer à réduire drastiquement l’artificialisation des sols. Le bâti existant doit désormais être au centre de toutes les attentions dans ce que l’on appelle l’« urbanisme circulaire ».

En plus d’être écologique, ça paraît logique…

Ça dépend des logiques ! Sur le plan financier, ça ne l’est pas. Le béton ne coûte pas cher et le foncier existe. Il y a toujours plus de facilité à construire du neuf qu’à rénover l’habitat ancien. Le neuf est trop souvent perçu comme un gage d’attractivité d’un territoire en perte de vitesse, ce qui est une vision tronquée des problèmes du logement.

Quel est l’état des lieux, justement ?

On estime à environ 3 millions le nombre de logements vacants en France et à 1 million ceux qui le sont depuis plus de deux ans. Cependant, l’Insee est le premier à mettre en garde sur l’utilisation de ces données. Pour être le plus exhaustif possible, on a voulu intégrer les données statistiques de différentes sources : celles de l’Insee, mais aussi celles du dispositif d’État Zéro logement vacant, l’analyse à l’échelle communale et intercommunale.

Lancer une plateforme sur de tels enjeux, n’est-ce pas un gadget data de plus ?

Pas du tout! (Rires.) Pas de vacances pour la vacance [pdvplv. org, ndlr] est une plateforme numérique soutenue par l’Ademe [Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie, ndlr]. Ce n’est pas un gadget, mais un outil qui permet de recenser les logements non habités sur l’ensemble du territoire. Depuis mars 2022, tout le monde peut aller sur le site et constater l’état du parc du logement de n’importe quelle commune de France. La plateforme peut servir à des professionnels comme les urbanistes, un bureau d’études, mais aussi à des associations, pour interpeller les élus locaux.

Une fois le constat fait, quelles actions peuvent être mises en place ?

Avoir une meilleure appréhension du phénomène de la vacance permet de poser le problème sur la table. La vacance (et notamment celle supérieure à deux ans) est très peu considérée dans les politiques d’urbanisme. L’habitat se dégrade vite, et plus un logement est vacant, plus il va être vacant longtemps et être difficile à remettre sur le marché immobilier. Dans des villes comme Lyon, Bordeaux, Toulouse, il y a un stock de logements vacants très important. Or ce sont aussi des territoires où la construction du neuf est considérable. On pourrait s’interroger sur les raisons de ce volume de constructions pas nécessairement corrélé aux besoins en logements.

Est-ce la faute au foncier qui devient constructible et aiguise la spéculation immobilière ?

En partie. Et ça se fait au détriment des conséquences écologiques, qui sont catastrophiques. On continue d’artificialiser les sols dans des proportions affolantes. Les chiffres varient, et on les donne souvent en « équivalent terrain de foot », mais grosso modo, tous les dix ans, c’est la surface d’un département qui est urbanisée. Ce qui veut dire : imperméabilisation des sols, se priver de la capacité des sols à capter le CO2, mais aussi mise en place d’un tas d’infrastructures collectives (réseaux d’assainissement, maillage routier…) qui favorisent l’étalement urbain, l’utilisation de la voiture individuelle, etc.

Traîne-t-on toujours cette vieille lune : « Quand le bâtiment va, tout va » ?

Le poids économique du BTP est indéniable. Bouygues, Lafarge, Vinci, ce sont des centaines de milliers d’emplois directs ou indirects. Pour autant, aujourd’hui, pour construire un immeuble, il n’y a pas besoin de grand monde : une toupie à béton, un grutier, quelques ouvriers sur le chantier. Ça va vite, c’est compétitif, mais ça pose de nombreuses questions écologiques et même économiques, comme l’extrême dépendance de la France au béton. Alors que la rénovation des bâtiments pourrait être un gisement d’emplois, comme tout ce qui touche à la transition écologique. Mais cela suppose d’accepter que les chantiers avancent moins vite qu’un chantier neuf, qu’il y ait plus de personnes qui travaillent et qu’on réhabilite des savoir-faire et des métiers que la production industrielle de bâtiments neufs a fait disparaître.

Le bâti neuf dispose maintenant de normes énergétiques, quand les logements anciens sont parfois de vraies passoires thermiques. Faut-il vraiment préférer l’ancien ?

Je ne dis pas ça. Il faut nuancer et connaître le parc immobilier d’un territoire pour choisir où construire du neuf, mais aussi tout faire pour réhabiliter l’existant, surtout si les constructions traditionnelles ont une bonne inertie. C’est le cas de celles avec des murs de pierre de plus de 50 cm d’épaisseur, des matériaux naturels comme le pisé… Ce que le béton des constructions modernes n’apporte pas avec la même efficacité. De plus, les maisons récentes sont conçues comme des bouteilles Thermos. Elles sont idéales pour conserver la chaleur produite à l’intérieur l’hiver, mais pas forcément pour lutter contre la chaleur extérieure lors d’étés caniculaires. Les normes énergétiques sont déjà en retard sur les bouleversements climatiques en cours : des hivers de plus en plus doux, mais, en revanche, une multiplication des périodes de canicule d’ici à 2050. Les nouvelles constructions extrêmement hermétiques d’aujourd’hui risquent de devenir le vacant de demain, car elles ne seront plus adaptées au confort des habitants. C’est déjà cette problématique qui se pose avec les constructions des années 1980 dans des zones pavillonnaires vieillissantes. L’avenir de ce genre de bâtisses interroge déjà certains territoires’.

Pour lutter contre la vacance de l’habitat, faut-il prendre des mesures plus contraignantes ? Des réquisitions, comme le demandent certaines associations ?

Il faut savoir que la vacance n’est pas illégale et qu’on ne peut pas réquisitionner les biens de manière automatique. Mais, grâce à l’action de certaines associations comme le DAL [Droit au logement, ndlrl, les politiques ont parfois tenté de faire bouger le droit de propriété. Ce fut par exemple le cas de la ministre du Logement Cécile Duflot, qui, dans la loi de finances de 2013, avait pu faire passer le droit à la réquisition dans certaines zones dites tendues. Elle prévoyait aussi une augmentation de la taxe sur les logements inoccupés. Si certaines villes s’en sont servies pour taxer les propriétaires des biens vacants, la mesure est tout sauf dissuasive. On est loin de l’exemple de nos voisins belges : en Wallonie, des inspecteurs font la tournée des villes, recensent les biens inoccupés, et quand les propriétaires laissent leurs biens inoccupés sans raison, ils sont lourdement taxés.


Propos recueillis par Natacha Devanda. Charlie Hebdo. 20/07/2022


  1. 50% des biens vacants depuis plus de deux ans le sont à cause de leur vétusté, et 50% pour des raisons d’ordre juridique (succession compliquée, spéculation immobilière…).

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